ハワイ不動産投資研究所

ハワイに住んでいる日本人と日本に住んでいる日本人の方々の間では不動産投資に興味をもっている人が多い。しかし、不動産投資は危険で難しいという先入観をもってる。それは、日本経済のバブル時代に日本人投資家が大失敗をした例を知っている人が多く、また、自分自身も不動産の売買の難しさを実際に体験したことがあるからだと思います。ハワイでの不動産の取引では、分かりにくい法律用語に基づく契約書を不動産業者に日本語で説明してもらい、それを十分に理解できないまま署名をさせられている。そのうえに、日本で得た不動産取引の常識では理解できないことも多くあります。

ハワイ不動産ポイント

（１）売買交渉の方法は、
一般に不動産仲介業の免許をもつブローカー（Ｒ）　またはリアルターアソシエート（ＲＡ）を雇用し、売手と買手の間の売買価額とその条件の交渉を依頼する。ハワイでは、日本のように双方が逢って直接に口頭で交渉することは全くない。全てが書面による間接的な交渉である。実際に使われているのは不動産売買契約書（ＤＲＯＡ）と呼ばれる１２ページもある書類である。

（２）不動産の鑑定評価
取引事例比較法、収益還元法と原価法の３方法があるが、最も多く使われる方法は、取引事例比較法である。これは最近（３ヶ月以内）に売買された同じような物件との比較によってその物件の評価額を決めるものである。例えば、２００６年のホノルル市の不動産の評価額には前年より３０％から４０％も増加していて、数多くの所有者を困らせている。

（３）媒介される不動産情報
新聞広告、テレビ広告、共同仲介方式（ＭＬＳ）、オープンハウス、不動産会社のウエッブサイトなどから入手することができる。しかし、不動産物件の調査は、仲介業者の協力を得て念入りにすべきである。新築の不動産の買う場合以外は、建築年数、物理的な状態、白蟻の損害の有無、不法建築、その他にチックが必要なのである。

（４）媒介手数料の額や支払の仕方と日本の習慣
日本では、売主と買主が取引額の3％をそれぞれの仲介業者に支払うが、ハワイでは売主が６％を自分の仲介業者に支払う。そして、買主の仲介業者のとそれを折半することが習慣となっている。しかし、最近ではフラト∙レート∙ブローカー（固定額仲介）と呼ぶ＄３，５００だけて仲介業務をする仲介業者が他の会社と競争を始めた。これによって、売主は手数料減額の交渉することができるようになっている。

（５）売主と仲介業者との契約
日本では、住宅開発業者が新築家屋やマンションを売買する場合を除き、不動産会社は事務所の壁や窓に売買物件の張り紙をしている。そして、２、３軒会社が同じ不動産物件を売りに出していることもある。ハワイでは、専任媒介特権契約という書面で売主と仲介業者が契約をし、その契約書に記載された不動産物件の情報を即日に業者が共同仲介方式に提出し、不動産協会のメンバー全員に知らせる売買促進する努力をする。これによって、売主の不動産物件がインターネットで公開される。

当研究所ではハワイ不動産売買・法律相談・確定申告等などのコンサルティングをしております。
ハワイ在住４７年、不動産業者・弁護士・会計士などの専門家とのコネクションをフルに生かして
皆様のお役に立てれば幸いです。

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