ハワイに住んでいる日本人と日本に住んでいる日本人の方々の間では不動産投資に興味をもっている人が多い。しかし、不動産投資は危険で難しいという先入観をもってる。それは、日本経済のバブル時代に日本人投資家が大失敗をした例を知っている人が多く、また、自分自身も不動産の売買の難しさを実際に体験したことがあるからだと思います。ハワイでの不動産の取引では、分かりにくい法律用語に基づく契約書を不動産業者に日本語で説明してもらい、それを十分に理解できないまま署名をさせられている。そのうえに、日本で得た不動産取引の常識では理解できないことも多くあります。

ハワイ不動産ポイント

（１）売買交渉の方法は、
一般に不動産仲介業の免許をもつブローカー（Ｒ）　またはリアルターアソシエート（ＲＡ）を雇用し、売手と買手の間の売買価額とその条件の交渉を依頼する。ハワイでは、日本のように双方が逢って直接に口頭で交渉することは全くない。全てが書面による間接的な交渉である。実際に使われているのは不動産売買契約書（ＤＲＯＡ）と呼ばれる１２ページもある書類である。

（２）不動産の鑑定評価
取引事例比較法、収益還元法と原価法の３方法があるが、最も多く使われる方法は、取引事例比較法である。これは最近（３ヶ月以内）に売買された同じような物件との比較によってその物件の評価額を決めるものである。例えば、２００６年のホノルル市の不動産の評価額には前年より３０％から４０％も増加していて、数多くの所有者を困らせている。

（３）媒介される不動産情報
新聞広告、テレビ広告、共同仲介方式（ＭＬＳ）、オープンハウス、不動産会社のウエッブサイトなどから入手することができる。しかし、不動産物件の調査は、仲介業者の協力を得て念入りにすべきである。新築の不動産の買う場合以外は、建築年数、物理的な状態、白蟻の損害の有無、不法建築、その他にチックが必要なのである。

（４）媒介手数料の額や支払の仕方と日本の習慣
日本では、売主と買主が取引額の3％をそれぞれの仲介業者に支払うが、ハワイでは売主が６％を自分の仲介業者に支払う。そして、買主の仲介業者のとそれを折半することが習慣となっている。しかし、最近ではフラト∙レート∙ブローカー（固定額仲介）と呼ぶ＄３，５００だけて仲介業務をする仲介業者が他の会社と競争を始めた。これによって、売主は手数料減額の交渉することができるようになっている。

（５）売主と仲介業者との契約
日本では、住宅開発業者が新築家屋やマンションを売買する場合を除き、不動産会社は事務所の壁や窓に売買物件の張り紙をしている。そして、２、３軒会社が同じ不動産物件を売りに出していることもある。ハワイでは、専任媒介特権契約という書面で売主と仲介業者が契約をし、その契約書に記載された不動産物件の情報を即日に業者が共同仲介方式に提出し、不動産協会のメンバー全員に知らせる売買促進する努力をする。これによって、売主の不動産物件がインターネットで公開される。

当研究所ではハワイ不動産売買・法律相談・確定申告等などのコンサルティングをしております。
ハワイ在住４７年、不動産業者・弁護士・会計士などの専門家とのコネクションをフルに生かして
皆様のお役に立てれば幸いです。

コンサルティングご希望の方はご遠慮なくお申込下さい。

Department of Chinese, Translation and Linguistics

Research Seminar 

 Japanese Business Culture

and Interpersonal Communication 

Presented by

Kazuo Nishiyama

Professor Emeritus

Department of Speech Communication, University of Hawaii at Manoa

Date:          18 Mar 2008, Tuesday
Time:         2:00pm - 3:15pm
Venue:      B5310, (5/F, Blue Zone), Academic Building, CityU 

Abstract

Speaker

Professor Kazuo Nishiyamais an internationally recognized scholar in the field of Japanese language and cultural studies. He is a native of Japan who received higher education in both Japan and the United States. He received his Ph.D. from University of Minnesota in 1970 and subsequently worked for the Department of Speech Communication, University of Hawaii at Manoa, until his retirement in 2000. He taught for The University of Hong Kong as Reader in fall of 1996 and Nanyan Technological University of Singapore as Senior Fellow in spring 1997. He has many publications and articles on the subjects of intercultural communication, tourism communication, business negotiation, and real estate investment. He has been active in research, writing and holding seminars for various academic and business groups. He is now a Professor Emeritus.

~ All Are Welcome ~

A                        現在販売中

C                        売買手続中

S                         売却済み

Int Sqft室内の平方フィート数

Lanai                  ベランダの平方フィート数

BR                      寝室数

FB                      浴槽またはシャワー付きトイレ

HB                     トイレ

YB                     築年

LT                      土地所有形態

FS                       土地付き

LH                      借地権付き

FA                      土地所有権購入可能

List Price            販売希望価格

＄Sqft                １平方フィートあたりの単価

DOM                  売り出し開始からの日数

２０年前までは、「この不動産物件にはまだ３０年余年のリース期間がありますから、土地付きより安く買えてお得です」と、ある不動産業者が語っていたのを思い出す。当研究所所長西山博士に借地権つき住宅の隠された問題点について、ハワイのローカル情報誌ＥＡＳT-WEST JOURNAL紙のインタビューを受けた。

地方地区とは、大都市統計地域内でなく、人口20万人前後で都市や町の境界線の外に位置する所である。それに加えて、一年間の割当総数が1万人であるが、地方センターを通じての投資には3000人分が確保されている。（ハワイ州では、開発局が目標雇用センターのリストを提供しているが、この地域は必ずしも新しい投資に適している所ではない。）以下が、投資家・申請者が実行しなればならない詳細な条件である。

1990年の移民法で、新規企業に従事するためにアメリカに入国する個人投資家に対して移民ビザの発行が許可されている。申請者が既に投資をしているか、または必要な資本を投資する手続きをしている場合は、法定年齢（21才以上）の誰でもよい。この投資は、アメリカ経済に恩恵を与え、最低10人のアメリカの労働者に常勤雇用職を与えなければならない。言い換えれば、投資家は若者、家庭の主婦または引退者で以前にビジネスの経験がなくても、将来のビジネス活動に即座に活発に参加すればよい。
　
　投資家は、アメリカ市民移民局にI-526書式の嘆願書を申請しなければならない。嘆願書が認可された時点で、投資家と近親の家族（配偶者、21才以下の子供）は在日アメリカ大使館か領事館に永住権の申請手続きをすることができる。もし、投資家が既にアメリカに在住している場合は、現地のアメリカ市民移民局に申請することができる。
　
　この申請が認可された後でも、投資家は“条件付在住投資家”として分類され、最初の永住の資格は2年と限定される。永住権の制限取り除きの願いをするには、I-826の書式を使い嘆願しなければならない。この嘆願書は、投資家が実際に必要な資金を投入し、要求される雇用をし、2年間の条件付在住の期間に新企業を継続したことを証明できた場合にのみ認可される。

L-1　社内転勤ビザ
　このビザは、外国企業の社員をアメリカの子会社に転勤させるためのものである。その会社は、子会社、関連会社、または50％50％の合弁会社であること。申請者は、その会社で管理職についているか、あるいは申請の直前の3年間の内に1年間特殊な知識や技術を必要とする地位にあり、そのどちらかの資格を用いてアメリカで仕事をしなければならない。しかし、その日本の会社は、アメリカで既に営業をしている必要はない、また申請者がハワイで新しいビジネスを立ち上げるために転勤してくることができる。その上に、アメリカへの投資の金額は設定されていない。
　
H-1B　特殊な職業につく外国人ビザ
　このビザは、一時的にアメリカに来て専門サービスする日本人に発行されるものである。ビザの最高期間は3年で、また最高3年の追加延期ができる。特殊職業の例は、医療関係の専門家（医師を除く）、大学教授と他の教師、エンジニア、システムズ・アナリストと他のコンピュータのプロフェショナル、ファイナンス・アナリスト、他のビジネスの分野での専門家、公認会計士、弁護士、建築家およびその他のサービスの専門家である。